Правовой режим земельного участка и объектов недвижимости

1 Понятие недвижимой вещи является ключевым для вещного права — совокупности норм, регулирующих господство над своей или чужой движимой или недвижимой вещью. Важность определения того, что есть недвижимая вещь, проявляется, например, в известном правиле о том, что движимостью признается все, что не является недвижимостью. Таким образом, выходит, что, не имея уверенности в квалификации вещи в качестве недвижимой, мы автоматически лишаемся и твердой почвы в определении того, что есть движимость и каков режим принадлежности нам тех или иных вещей.

2 Несмотря на внешне академический характер проблемы, она имеет ярко выраженное практическое значение. К примеру, практикующий юрист должен дать совет своему клиенту относительно сделки по продаже футбольного поля, право собственности продавца на которое зарегистрировано в реестре (как на самостоятельную недвижимую вещь). Можно ли здесь увидеть какие-либо риски для покупателя с точки зрения именно характеристики приобретаемого объекта? Если они существуют, то каковы они? Действительно ли имеется в данном случае недвижимая вещь? Можно ли покупателю полагаться на тот факт, что записи о правах на этот объект внесены в реестр? Ответы на эти и некоторые другие вопросы невозможно дать, не зная судебной практики по вопросу о квалификации вещи в качестве недвижимой.

3 Другая проблема, которая неизбежно возникает при первом же осмыслении того, что есть недвижимая вещь, — это вопрос о том, является ли недвижимостью здание или сооружение, которые фактически существуют (например, его только что достроили и ввели в эксплуатацию), но права собственности на которые не были зарегистрированы в реестре? Если не является, то что это с точки зрения типологии объектов гражданских прав? Движимость в виде пресловутых «сложенных вместе строительных материалов»? Или же не вещь вовсе? Или же все же недвижимое имущество?

4 Ну и, наконец, еще одна традиционная российская проблема права недвижимости, — пожалуй, главная проблема — это соблюдение принципа единства прав на земельный участок и здание (сооружение), возведенное на этом участке. Тысячи договоров по поводу недвижимости (в первую очередь договоров ипотеки) были признаны недействительными российскими судами вследствие нарушения этого принципа, т.е. также тысячами должно исчисляться число участников оборота, пострадавших от этой «особенности» российского права недвижимости. Поэтому для того, чтобы улучшить практику применения норм о единстве судьбы прав на земельный участок и прав на здание, крайне важно понимать, как существо «двойного» режима недвижимого имущества сказывается на правах на земельный участок под зданиями и сооружениями.

II. ПОДХОД РОССИЙСКОГО ПРАВА К ПОНЯТИЮ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ

Статья 130 ГК РФ (п. 1) содержит следующее определение недвижимой вещи:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО

УЧЕБНИК

Раздел I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

§ 1. Предмет земельного права

Земельное право представляет собой отрасль права, регулирующую общественные отношения, связанные с предоставлением, использованием и охраной земельных участков.

Земельные участки в настоящее время имеют две основные характеристики:

— земельные участки как объекты недвижимого имущества, выступающие в качестве объектов гражданских прав и обязанностей, включенные в гражданский оборот;

— земельные участки как природные объекты, которые описаны человеком как объекты прав, но в то же время которым свойственны такие характеристики, как нерукотворность, неперемещаемость, неэластичность и др., которые выделяют земельные участки из стандартного перечня объектов недвижимого имущества.

Отношения, регулируемые земельным законодательством, подразделяются на три группы.

1. Отношения по предоставлению земельных участков. Несмотря на реформирование земельных отношений в течение последних двадцати лет, большинство земельных участков по-прежнему находится в государственной собственности. Следовательно, современное земельное право уделяет большое внимание процедуре передачи земельных участков частным землепользователям в собственность или аренду. При этом отношения предоставления не свойственны реализации вещных прав на недвижимое имущество. Наоборот, деятельность по предоставлению носит характер реализации государственной земельной политики, зачастую в ущерб сиюминутным экономическим интересам. Так, возможность льготного выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости существенно снижает объем средств, поступающих в соответствующие бюджеты. Однако это приводит к созданию большой группы собственников земельных участков, которые приобретают возможность привлечения средств под залог недвижимости, в том числе и земельных участков, тем самым создавая на перспективу новые возможности для кредитного и банковского развития.

2. Отношения по использованию земельных участков, в свою очередь, подразделяются на отношения по использованию земельных участков в качестве средства производства и отношения по использованию участков для строительства. В силу своих природных свойств земельные участки могут как быть застроены, т.е. использоваться как операционный базис для размещения зданий, сооружений, так и использоваться для выращивания сельскохозяйственной продукции, лесных насаждений и др. В настоящее время доходность использования земельных участков для строительства в десятки раз выше, чем использования земельных участков в качестве средства производства. Соответственно, законодатель устанавливает возможность застройки только для участков, которые непригодны для производства сельскохозяйственной или лесохозяйственной продукции в силу отсутствия плодородия.

3. Охрана земельных участков предполагает защиту земельных участков от двух видов негативного воздействия: антропогенного и природного. Земельные участки, являясь природными объектами, подвержены естественным негативным процессам. В то же время, будучи активно включенными в хозяйственную деятельность, земельные участки сильно зависят от негативного воздействия как в процессе, так и в результате хозяйственной деятельности человека.

В целом земельные отношения как предмет земельного права являются отношениями сложными, комплексными, при этом регулирование их осуществляется нормами как земельного, так и гражданского, административного, экологического и иных отраслей законодательства.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО

КУРС ЛЕКЦИЙ

Лекция 1. Предмет, метод, система и принципы

земельного права

Земельное право представляет собой отрасль российского права, регулирующая общественные отношения, связанные с предоставлением, приобретением, использованием и охраной земельных участков.

Отношения, регулируемые земельным законодательством, подразделяются на три группы:

1) отношения по предоставлению земельных участков;

2) отношения по использованию земельных участков, в свою очередь, подразделяются на отношения по использованию земельных участков в качестве средства производства и отношения по использованию участков для строительства;

3) охрана земельных участков предполагает защиту земельных участков от двух видов негативного воздействия: антропогенного и природного 1.

1 Земельное право: Учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. М.: Частное право, 2010. 344 с.

Согласно статье 3 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующий территории (земельные отношения).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 5 ЗК РФ субъектами земельных правоотношений являются: граждане и юридические лица, Российская Федерация и субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Российская Федерация и субъекты Российской Федерации могут выступать участниками земельных правоотношений прежде всего в тех случаях, когда речь идет о реализации ими своих правомочий как собственников земли (ст. ст. 9 — 10 ЗК РФ), поскольку земли могут находиться в федеральной собственности и в собственности субъектов Российской Федерации. Органы государственной власти выступают субъектами правоотношений обычно в сфере управления рациональным использованием и охраной земель, находящихся как в публичной (государственной и муниципальной), так и в частной собственности, а также в сфере охранительных земельных правоотношений.

Земли могут находиться в собственности муниципальных образований, т.е. быть объектами муниципальной собственности, поэтому органы местного самоуправления также выступают в качестве субъектов земельных отношений. Данные органы наделены полномочиями в сфере регулирования земельных отношений (ст. 11 ЗК РФ), поэтому также могут быть субъектами земельных отношений в сфере управления использованием и охраной земель.

В соответствии со статьями 124 — 125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований — органы местного самоуправления.

ПЕРВАЯ КНИГА. ОБЩАЯ ЧАСТЬ. 5

Первый раздел. Лица. 5

Первая глава. Физические лица 5

Вторая глава. Юридические лица 5

1. Союзы лиц 5
2. Общие предписания 5
3. Зарегистрированные союзы 8
4. Учреждения 10

III. Юридические лица публичного права 11

Второй раздел. Вещи. Животные 11

Третий раздел. Сделки 13

Первая глава. Дееспособность 13

Вторая глава. Волеизъявление 14

Третья глава. Договор 17

Четвертая глава. Условие. Определение срока 18

Пятая глава.  Представительство. Доверенность 18

Шестая глава. Предварительное согласие (разрешение). Последующее согласие (одобрение) 20

Четвертый раздел. Сроки 21

Пятый раздел. Исковая давность 21

Шестой раздел. Осуществление прав. Самозащита. Самопомощь. 25

ВТОРАЯ КНИГА. ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОЕ ПРАВО. 27

Первый раздел. Содержание обязательств 27

Первая глава. Исполнение обязательств 27

Вторая глава. Просрочка кредитора 31

Второй раздел. Обязательства, возникающие из договора 32

Первая глава. Возникновение. Содержание договора 32

Вторая глава. Двусторонний договор 34

Третья глава. Обещание исполнения в пользу третьего лица 35

Четвертая глава. Задаток. Неустойка 35

Пятая глава. Односторонний отказ от договора 36

Третий раздел. Прекращение обязательств 37

Первая глава. Исполнение 37

Вторая глава. Внесение в депозит 38

Третья глава. Зачет взаимных требований 40

Четвертая глава. Освобождение от исполнения обязательства 41

Четвертый раздел. Уступка требования 41

Пятый раздел. Перевод долга 42

Шестой раздел. Несколько должников и несколько кредиторов 43

Седьмой раздел. Отдельные виды обязательств 44

Первая глава. Купля-продажа. Мена 44

1. Общие предписания 44
2. Гарантия отсутствия недостатков вещи 46

III. Особые виды купли-продажи 49

1. Покупка по образцу. Покупка с условием испытания вещи 49
2. Выкуп 50
3. Преимущественное право покупки 50
4. Мена 51

Вторая глава. Дарение 51

Третья глава. Наем. Аренда 53

1. Наем 53
2. Аренда 63

III. Аренда земли 64

Четвертая глава. Безвозмездное пользование (ссуда) 68

Пятая глава. Заем 69

Шестая глава.  Трудовой договор 70

Седьмая глава.    Договор подряда и подобные договоры 73

1. Договор подряда 73
2. Договор о туристическом обслуживании 75

Восьмая глава.     Маклерский договор 77

Девятая глава.      Публичное обещание вознаграждения 77

Десятая глава.   Поручение 78

Одиннадцатая глава. Ведение чужих дел без поручения 79

Двенадцатая глава. Хранение 80

Тринадцатая глава.  Оставление вещей в гостинице 81

Четырнадцатая глава. Простое товарищество 82

Пятнадцатая глава.  Общность в праве 85

Шестнадцатая глава. Пожизненная рента 87

Семнадцатая глава.  Игра. Пари 87

Восемнадцатая глава. Поручительство 87

Девятнадцатая глава.  Мировое соглашение 89

Двадцатая глава.   Договор о принятии на себя  обязательства. Договор о признании существующего долга 89

Двадцать первая глава.  Ордерная ценная бумага 89

Двадцать вторая глава.      Долговое обязательство  на предъявителя 90

Двадцать третья глава. Предъявление вещей 92

Двадцать четвертая глава. Неосновательное обогащение 92

Литература по земельному праву

Земельное право. Курс лекций

Земельное право. Учебник

Правовой режим земельного участка и объектов недвижимости